不思议的幸福国度：西班牙购房移民黄金攻略

在欧亚大陆的西边，有一个阳光明媚、风情万种的国家——西班牙。

该国不仅仅是五个世纪前的海上霸主，今天，更在传统西方发达工业国中占据举足轻重一席。截至2017年，西班牙国民生产总值为1.311万亿美元，人均GDP达28157美元，在发达经济体里属中游位置，人类发展指数高达0.879（评级：极高）。

尽管经济实力上逊色于美国、日本及其它邻国，如德国、法国、英国和意大利等，但该国国民依然享受着令人钦慕的高品质生活，这不仅得益于西班牙雄厚的经济基础，更有赖于其完善的社会保障体系。

也许，不少朋友听说过传统的日耳曼语国家，瑞典、挪威、德国、丹麦、荷兰等国福利制度号称“从摇篮到坟墓”，然而，西班牙也与上述几国相差无几。而这其中，也有颇为耀眼的一例，譬如，西班牙的医疗体系评分位列世界第七。

就个人感受而言，西班牙是一个中等水平的发达国家，和经济更发达的德国、英国及北欧国家相比，它拥有更加宜人的气候，食材也更为多样化。比照传统的美国、加拿大、澳大利亚，它又有相对容易的移民通道，其经济基本面好于葡萄牙、希腊、马其顿及塞浦路斯等移民门槛更低的国家，即使比起我们的两个发达邻国——日本和韩国来，西班牙的生活舒适度也要远在它们之上，这一点，和经济关联不大，更多和文化传统有关。

西班牙的移民门槛不算高，依目前的政策，仅需要50万欧元在西班牙境内任何一座城市购入合法住房即可，无需任何其他诸如经商背景、学历背景、语言要求等，仅需解释50万欧元的合法来源。

此外，五年内住满四年两个月（50个月）便可申请西班牙永久居民身份（绿卡），连续居住满十年，并通过西班牙语水平测试可申请入籍（不推荐）。

这里，各位朋友需要注意几点的是：

50万欧元在西班牙境内购房，单套、多套无任何限制，但需缴纳相应的房产税与房产交易税。

计入交易环节的全部税收，大约为总房款的10%-12%不等，也就是说，全部交易环节下来，约需总房款为55万-56万欧元。

西班牙住宅新房均为永久产权、精装修，住宅分为公寓（相当于我国的普通住宅）、排屋和独栋别墅三种，且只计算套内面积出售。

在西班牙任何一座城市，老房的房龄和国内相比通常比较夸张，从二战结束之后到八九十年代的房子在市面上均能找得到，大家不妨对西班牙住宅房龄的宽容度高一些，但90年以前的房子不建议买入，虽然价格不贵、租金回报尚可，但能否找到接盘侠基本上看人品和造化。

购入房产在拿到永久居民身份之前不得买卖（即五年），但可自住或对外租赁。

自购入房产并获得五年临时永居签证登陆西班牙之日起，申请人及三代以内随行家属即可在西班牙境内工作、创业，并依法享受相应的西班牙国民福利及申根国家的自由通行权，但需遵守五年内在西班牙境内生活累计满50个月的规定。

那么，哪些朋友适合移民西班牙呢？经过我个人的长期观察，总结如下：

1、 有意愿生活在西方国家，但尚不能移民美、加、澳、新等传统英语移民国家的。

2、 拥有餐厅经营经验的或其它中小企业主。

3、 国内房产净值在500万元人民币以上的。

4、 拥有西班牙教育背景或西班牙语基础较好的。

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西班牙城市解读

定标西班牙之后，选择城市就是技术面因素中最为重要的组成部分，在笔者看来，目前西班牙最值得投资的城市主要有以下四个：全国最大城市、首都马德里；贸易、金融与工业中心，巴塞罗那；全国第三大城市，被誉为“甘橘花海岸”的瓦伦西亚和人均收入水平名列前茅的圣塞瓦斯蒂安。

马德里：

作为西班牙的首都和全国第一大城市，马德里集中了全国最优质的行政、就业及科教文卫资源，无论是城市体量还是轨交系统，在全国都是首屈一指。和西班牙其它城市比起来，马德里明显更具大都市感，以马约尔广场为核心的周边十公里范围内均为繁华街区，是马德里的经济活动最为活跃的地段，其中的戈拉维亚大街又是全城颇具IP性的轴线之一，毗邻该区域的萨拉曼卡区块则是全城重要的高尚住宅集聚区。

但同时，西班牙并不是一个唯首都经济圈的单核国家，向东约500公里至加泰罗尼亚州，有巴塞罗那分庭抗礼，东南方向的瓦伦西亚也在一定程度上分散了聚集在马德里的资本，北部靠近法国的巴斯克自治区亦是西班牙最富裕的地区。

而马德里又深居伊比利亚半岛中部，几乎是半岛上离海最远的城市，冬冷夏热的大陆性气候相对较明显，对于想要移民西班牙的朋友们来说，居住在这个国家，倘若不挑地中海沿岸，多少有点亏。因此，笔者并不建议自住房购买马德里，除非你之前在马德里就有相对频繁密切的商贸往来。

马德里的住宅市场，大致可以分为三重类型：

1.主城区市中心老破大（30年以上房龄/100平方米以上三房户型，套内面积，下同）：总价低、租金适中、出租率较好，但转手有一定挑战。

2.主城区市中心老破小（30年以上房龄/80平方米及以下一房或两房户型）：总价大多在10万欧元以下，大多位于老城区核心地段，整体租金不高，但回报率相对较好，理论上说，出租率相对较好，但需对承租人的信用情况做背调。这类户型也是中国留学生颇为喜欢的一类。但转手难度大于老破大房源。

3.马德里近郊新建商品住宅（期房或房龄≤两年，100平方米以上三房户型）：这类房屋居住品质较好，小区环境绝佳，价格适中，大多为20万-25万欧元上下，但距主城区通常在12公里以上且大多距地铁口2-3公里远，因此留学生无论从上学的角度考虑还是兼职的角度来看，都不太会租这类房屋。对于想要居住在马德里的朋友们来说，这类房屋建议广大新移民自住使用。

巴塞罗那

有一句话叫“西班牙的马德里，全欧洲的巴塞罗那”，不经意间道出了巴塞罗那这座城市的国际化。的确，就体验上来说，巴塞罗那毫无疑问是整个西班牙英语普及度最好的城市，甚至在这里进行房产交易的过程中也可以使用英文沟通（其实没什么卵用，因为其它一些大城市可以直接说中文）。

有人说，马德里和巴塞罗那相比，类似于国内的北京PK上海，但我个人并不同意这样的观点，北京PK香港似乎更为贴切。

首先，西班牙整体英语普及度较差，不要说和德国、荷兰比，就是和法国比都要逊色不少。

其次，巴塞罗那集中了全国1/5的工业总产值和全国3/4以上的外资企业，是地中海沿岸最大的港口和最大的集装箱集散码头，同时也是西班牙最大的综合性港口。

最后，西班牙政府曾几何时也给了巴塞罗那所在的加泰罗尼亚州高度的自治权，但这一自治权已于2017年10月被西班牙中央政府收回。可以说，巴塞罗那是全西班牙经济基本面最好的城市，在过往的欧债危机当中，历史也在某种程度上验证了巴塞罗那无与伦比的抗暴击能力。

除此之外，巴塞罗那在文化教育方面的表现也仅次于马德里，这里且不去列举巴塞罗那有多少所大学，排名如何，这些内容大家完全可以自行百度，因此笔者仅谈一点：新移民如果希望子女接受英语-西班牙语国际教育，那么，巴塞罗那的氛围甚至要胜过马德里。

就城市文化来说，巴塞罗那拥有高迪艺术和巴萨球队两只标签令无数游人为之神往，也许有朋友会说，马德里也有皇马和马竞两支球队，但就现实的体验感官来看，马德里的两支球队IP感却明显逊色于巴萨人对巴萨的爱戴与追捧，我甚至听当地人说过，“诺坎普球场就是巴萨人的客厅”这样一句话。

巴塞罗那的房源构成与马德里有类似之处，但它的单价和总价要比马德里高出30-50%，但是租金绝对值虽然高于马德里，但回报率整体略逊于首都。整体来看，巴塞罗那的房子不适宜大比例持有，在市区临近轨道交通的区域内持有，能够保证租金收益就好。

巴塞罗那的房子大致有以下三重形态值得考虑：

市中心的老房子：面积控制在100方以内，但房龄最好不要超过20年，以免日后难以出手，这种房子的售价通常在20-35万欧元之间，由于巴塞罗那整体城市面积相对适中，而且轨道交通网络较为密集，因此，轨交因素对该城房价的影响并没有想象中那么大。

远郊区的新建住宅：就自住来讲，这种房子的性价比并不太高，除非你一定要在巴塞罗那就业或经商，通常，30万欧元以内，100方以上的房产都要距离巴塞罗那主城区15-25公里以上，且中间有大约1/2的路程没有轨道交通分布，不要以为西班牙汽车价格和用车价格较低就万事大吉，马德里和巴塞罗那仅仅是比我国的沿海发达城市交通状况略好而已，如果遇上大规模罢工，那么整个轨交系统都有可能陷入瘫痪。因此，这类房产日后也将大概率转手给留在巴萨工作的新移民，特别是中国人。

不过，这里需要提醒大家的是，巴塞罗那的住宅价格在过去一年时间内大约完成了15-20%的平均涨幅，在国内来看，这似乎并不起眼，但要知道，对于欧美国家来说，这已经是飞速前行了，换言之，巴塞罗那在金融危机之后已经经历了一波复苏行情。如此来看，对于资金实力一般的新移民来说，如果将全部房产买在同一座城市，那么巴塞罗那并非上选。

瓦伦西亚：

西甲联赛中的蝙蝠侠战队非常有IP感，又称巴伦西亚，对于新移民来说，这座被誉为“甘橘花海岸”的城市性价比非常之高——城市体量适中，就业机会虽不及皇马和巴萨，但和其它城市相比，还是要好许多。

与马德里相比，瓦伦西亚的地中海气候十分舒适，从市区以南的阿尔武费拉湖到北侧的马尔瓦罗萨海滩，长长的海岸线勾勒出了一幅波澜壮阔的美丽图景，位于老城区和北部新城区交汇处的科学艺术城，更是被视作现代瓦伦西亚的象征，对孩子们来说，那里几乎是他们每个周末的无尽向往。

换言之，这里的生活舒适度要远远好于马德里和巴塞罗那，对于新移民如此，对老移民来说也是如此。如果笔者本人移居西班牙，倘若买房自住，那么，瓦伦西亚无疑将会是首选。

西班牙最大的中国城不在首都马德里，也不在经济中心巴塞罗那，而是在瓦伦西亚北站附近，截至2017年，全西班牙居住的18.7万华人中，仅瓦伦西亚就占了2万，人数上仅次于马德里自治区（大马德里）和加泰罗尼亚自治区（不仅局限于巴塞罗那），而现如今的瓦伦西亚中国城，则被当地白人称为“小北京”、“小上海”和“杭州城”，这里的餐厅、宾馆、房地产中介、律师楼、茶庄、丝绸店能听到中国的北方官话、江浙方言甚至四川方言，这里卖的宫保鸡丁比老美卖的“假中餐”味道要赞，龙井茶和在杭州喝到的也基本无异。

曾有个留学生朋友对我说：“谁要是在Pelayo（瓦伦西亚中国城所在的街道）说西班牙语，那可真是装X了，就是会西班牙语，在Pelayo呆久了也能给你呆忘了。”

在瓦伦西亚买房，不犹豫，就是主城区距海岸线5公里外的新房，原因有以下三点：

1、 瓦伦西亚的租金回报率与皇马、巴萨都差了一个数量级，投资房性价比更不及两座核心城市的老宅。

2、 瓦伦西亚的房兼具自住和度假两种属性，因此，房屋品质自然而然就是第一位的。

3、 马尔瓦罗萨海滩虽然明媚壮美，但海岸一线的潮湿是需要充分考虑进去的，何况，瓦伦西亚的通勤半径大多在15公里以内，也就是说，从这座城市任何一处开车或乘坐公共交通系统，均可在半小时内抵达海滩。

令人惊喜的是，在瓦伦西亚，有相当一部分新建精装住宅，100方以上三房两厅的售价不超过20万欧元，上30万的，基本上是豪宅了。

圣塞瓦斯蒂安

与另外三座城市相比，这座充满法国味的城市在国内的知名度并不算高，但这里或许是整个西班牙最为富裕的地区。圣塞瓦斯蒂安位于西班牙国土的正北方向，临法西边境的比利牛斯山，北面是比斯开湾。这座城市最大的特点是，袖珍、富裕、房价贵、房源相对较少。

在我看来，圣塞瓦斯蒂安有着全西班牙最漂亮壮美的海岸线，其城市建设也是最为精致的一个，但这座城市的缺点也十分明显——虽然工资收入水平在西班牙名列前茅，但相应地，圣塞瓦斯蒂安生活成本也相对较高，如果是开店或者创业，其门槛也比其它地方高出一截，这一切对于新移民来说，无疑是不小的压力。

在西班牙，这座城市是“豪宅的天然博物馆”，基本上全国的富人都热衷于在这座小城购置一处用于度假的房产，如果对标国内城市，这里更像珠海或者厦门。因此，对于国内土豪来说，圣塞瓦斯蒂安倒是值得考虑的好去处。

至于其它城市，譬如毕尔巴鄂、萨拉戈萨、塞维利亚、阿里坎特和马拉加，除亲戚朋友在那里或工作已确定在那里，对于大多数人而言，笔者认为总体性价比并不算太高，一方面是其城市体量、富庶程度、环境气候优势等与前面讲到的四座城市相比不可同日而语，另一方面，那些城市的房价水平也并不比瓦伦西亚低多少。性价比可想而知。

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西班牙房屋租赁的核心铁律

房屋租赁，可能是西班牙语真正过关前，你在西国的唯一收入来源。因此，在挑选租客的问题上，大家理应慎之又慎。笔者的个人经验是，投资房尽可能买在马德里或者巴塞罗那靠近大学或轨道交通相对便捷的地段，如果可以，尽量只租给中国留学生。

在西班牙的租赁市场，有一个让中国人百思不得其解的现象，就是一些黑人、阿拉伯人还有少部分西班牙本土人士时常因经济状况不佳而拖欠房租不缴，据当地个别新移民讲，遇到这种情况是非常麻烦的，因为西班牙当地法律有倾向于弱势群体的原则，即使警察来了，也无法将拖欠房租不缴的租客驱逐在外，唯一的办法是走法律途径，而该国司法程序通常又非常冗长，严格来说，在官司打赢之前，交不起房租的租客通常还会继续“免费”住在你家。

作为新移民，也许不需要纠结为什么会出现这种情况，只需谨记寻找租客，宁可打个八五折也要租给同胞就OK。

此外，在西班牙，房屋出租要征收约18%-24%不等的租金税，依地区、房屋租金值等因素而酌定，也就是说，我们作为房东，到手租金约为总租金的76%-82%，其余部分要拿去交税。

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25万欧元PK50万欧元，

希腊、"西班牙移民"哪家强？

目前，在欧洲移民市场，25万欧元购房移民希腊和50万欧元移民西班牙同为非常强势的产品，有意向投资移民的朋友们有相当一部分已在选边站，更多的人一脸懵逼。

首先 ，相比于50万欧元移民西班牙，希腊相对低廉投资的门槛优势显而易见，按现行汇率计算，移民希腊的总成本甚至可以控制在200万人民币以内（计入了各项税费和办理成本），而西班牙则要两倍于此。从移民成本来说，希腊胜。

其次 ，目前，由于中资企业收购希腊最大港口——比雷埃夫斯港，中资银行和中资企业强势进入希腊，也在相当大程度上让希腊“船小好掉头”，与此同时，希腊楼市也迎来了大批大批的中国买家，不夸张地说，希腊一套二手房一天能迎来7-8组中国客人前来看房，当然，孕育了荷马、阿基米德的希腊人不傻，见到中国人如同见到了财神的他们频繁出现跳单、违约，房价也一路水涨船高。这个行情让生活在杭州的笔者不禁想起了2016年G20峰会后杭州楼市的疯狂行情。

第三 ，上面那条里所描述的中资企业大举进入的情况发生在西班牙的概率要小得多，一方面是由于西班牙自身的经济体量所决定，另一方面，从文化上讲，西班牙语是西方世界的强势语言，这个国家依旧清晰铭记几个世纪前西班牙帝国的荣光，即便经济再不景气，也不会采取如同希腊一样的处理方式。最后，从地缘政治上说，希腊所在的巴尔干半岛南部地处亚非欧三洲交界地带，也是“一带一路”的重要沿线，而西班牙却是欧亚大陆不折不扣的西边套，战略位置也十分有限。因此，未来相当长的一段时间内，没有中资企业强势加持的西班牙也将持续相对平稳的走势。

最后 ，希腊不存在所谓移民监，申请者可以继续在国内工作、生活，但西班牙对新移民有着相对严格的居住要求，这一点需格外注意。

从笔者的主观感受来说，我更愿意站队西班牙，原因如下：

和希腊相比，西班牙是一个相对更为成熟的经济体，国内经济制度也相对稳定，社会福利保障体系的违约风险也更低，至于外界所担心的加泰罗尼亚自治区独立一事，现在基本上西班牙、欧盟内部及国际社会已达成广泛共识，主流意见是不会承认加泰独立。

西班牙人口众多，华人也多，这意味着这个国家有更多创业经商及就业机会，无论是新移民还是永久居民，均无不如此。

西班牙的物价水平可能是欧盟主要经济体中最低的一个，无论是农贸市场还是当地超市，低廉的物价足以刷新人们的三观，特别是肉类、牛奶、海鲜、蔬菜、水果，甚至比国内价格还要便宜。而希腊雅典的物价则与马德里、巴塞罗那基本持平，圣托里尼岛和扎金索斯岛（著名的沉船湾所在地）物价甚至还要更高，但整体收入水平却低了西班牙一截。

西班牙的文化和生活多样性在欧洲可圈可点，美妙的弗拉门戈和富有激情的西班牙足球，让这个阳光明媚的国度充满活力和动感。