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30年，土地价格上涨1000%，这还不能让你投资曼谷吗？

陌上蝴蝶 2018-10-15 1617 人阅读

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自1988年房地产顾问世邦魏理仕在曼谷设立办事处以来，曼谷市中心的土地价格上涨了1000%。从1988年到1996年，在“亚洲老虎”繁荣期，地价大幅上涨，1997年金融危机爆发后，地价急转直下。21世纪初，价格恢复增长，过去两年，中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。20世纪80年代后期的两项具有里程碑意义的交易是，被废弃的帝国大厦的原始开发商以每平方哇约125,000铢的价格收购了沙吞的8莱项目。M Thai集团收购了 Wireless 路上的21莱的项目（原属于渣打银行经理的房子），每平方哇约250,000铢。该地块被开发为All Seasons Place。

最近值得关注的交易是2017年澳大利亚大使馆8莱地块，以每平方哇145万铢价格出售。Lumpini SC Asset以每平方哇310万铢的价格，在Lang Suan路上购买了一块面积为880平方米的地块。以价值计算，最大的土地出售是在2018年将23莱英国大使馆的所在地块出售给中央集团/香港土地合资企业。
世邦魏理仕说，土地价格的上涨并不一致，曼谷的发展模式也发生了巨大变化。历史上，城市商业中心位于 Charoen Krung 路，政府大楼位于Rattanakosin Island。在20世纪50年代和60年代，商业中心搬到了Silom和Surawong路。曼谷在上世纪七八十年代发展壮大，但由于修建了新公路，曼谷没有明确的市中心和发展范围，但这种情况已经改变。

两大变化是公共交通系统的开放和扩展，1999年开通了第一条skytrain线，2004年开通了第一条MRT线。公共交通线路改变了曼谷的生活方式。到本世纪20年代中期，曼谷将拥有约460公里的公共交通线路，超过了402公里的伦敦地铁系统。曼谷的公共交通路线每天有超过120万的用户，这增加了车站旁边的土地价值，但并不是每条线路或车站都具有同样的吸引力。土地价值部分地取决于线路和车站的普及程度。另一个决定土地价格的重要因素是城市规划和建筑法规，尤其是那些规定了可建设多少空间的法规。显然，如果一块土地能建造更少的空间，那么这块土地的价值就会更低。规划和建筑法规越来越严格和复杂，已成为决定土地价格的关键因素。在20世纪80年代和90年代，曼谷进一步向外扩张，但在21世纪初，随着高层公寓的采用和现代办公空间的增长，曼谷变得更加向内发展。市中心正变得更加清晰，下一轮的发展将建立在许多未被充分利用的地方。
土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大，因为它们的增长速度超过了建筑成本。总的开发成本增加了，主要原因是土地价格上涨，推动了共管公寓价格的上涨，增加了使租赁项目可行所需的收入。世邦公司预计，曼谷市中心将继续成为最好的酒店、写字楼、零售中心、住宅和其他类型建筑的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心，沿着公共交通路线发展，集中在车站周围。土地价格的增长率将取决于发展活动的水平和发展所能产生的回报。这将取决于可以建造什么，以及在完工的开发项目中有多少客户可以支付购买或租赁的费用。
世邦魏理仕预计，随着曼谷市中心的自由开发用地数量减少，地价将继续上涨。在某些情况下，土地价格将高于地块上现有建筑的价值，我们将看到更多的老建筑被拆除，一些地方被重新开发。无线公路上的基安Gwan Tower I和Chidlom公路上的Vanissa Building的拆除就是一个很好的例子。也有计划拆除Dusit Thani酒店并重新开发该地点。到目前为止，只有一幢房屋被拆除。
《共管公寓法》要求100%的共有人同意撤销该共管公寓，使其得以出售和重新开发。这种情况至今还没有发生，尽管有一些共管公寓，所有单位的总价值都低于公寓所建的土地的空置率。所有单位的出售和土地的重新开发都发生在其他国家，特别是在新加坡，在新加坡，需要达成集体出售协议的共有人数量更少。世邦魏理仕认为，要让曼谷100%的共管公寓业主同意将所有公寓出售给开发商将非常困难。泰国世邦魏理仕有限公司(CBRE Thailand)董事总经理Aliwassa Pathnadabutr表示:“如果规划法规没有改变，而且可以在地块上修建的面积保持不变，那么曼谷的CBD地价可能会继续上涨。”她说，这一增长将与经济和房地产开发周期保持一致。