美国房产投资攻略|02.为什么迈阿密值得投资

hello，大家好，我是今天的讲师，我是Nina。还记得我们上一期介绍的为什么要去投资海外吗？
那一期我们具体讲了，为什么我们要去投资美国，以及如何在投资过程中辨别自己的投资属性，还有范用于所有投资的几大原则，在这里就不过多赘述了，如果大家对这个话题感兴趣，可以去翻看一下我们往期的记录。
上一期的最后我给大家提出了在海外投资的黄金四大法则，假如你是投资型客户，你需要关心的只有四个问题。
城市 买在哪座城市是最需要优先考虑的，这当然不必多说；地段 因为每一个城市它有很多不同的区域，地段很重要，尤其是在美国，可能并不隔多远，房价就可以出现巨大的落差；品牌 在海外投资一定要选择一个非常靠谱的一个品牌，因为这样我们才能清晰的知道我们的钱进入到哪里去了，他的盈利模式和回报方法是什么；租售 海外房产这块我们做的是一个长期的房产投资，是选择了长期持有有形的海外资产，那么我们一定要考虑我们买的房子在当地好不好租，方不方便管理。毕竟我们是没有机会自己去亲自打理的，也无法第一时间有效的处理出租和出售过程中的一些困难。

我们首先来做一个问答题，我给很多人都做过这个游戏，我问他们说，假如说深圳市福田中心区万科物业200万人民币一套的房子，你每个月租金可以租到1万块钱一个月，当然这样的房子多半也很好出售。

你买还是不买？那么假如这个问题，我们把时间拉回到十几年前，深圳市福田区万科物业200万人民币一套的房子，你是买还是不买？很多人就跟我说我肯定买，但那个时候租金不可能租到1万块钱一个月，可能只有两三千甚至都不到。
当你把这四大条件放到中国来做选择的时候，放到深圳做选择的时候，你会发现你会很容易做出选择。
但是当你面对海外市场的时候，可能就会难很多。所以说其实选择的标准并没有发生改变，只是因为我们对海外不熟悉，选择难免有太多的顾虑。
但是这个原则依旧是不变的。
所以我们现在面临的问题其实很简单，那就是在美国这个版图下面，我们如何找到像深圳市福田中心区万科物业而且很好出售的房子。
所以接下来的问题是在美国我们怎么选？美国的好的地方和我们中国是很像的，也是在沿海地带，内陆地区通常是以农业为主，地广人稀，并不值得推荐。
那么紧盯沿海地区后，我们不妨做一个排除法。很多人会说加州很好，因为我的朋友在那边拿了绿卡在那边生活，我的某某某的同学的孩子在那上学觉得也很不错。

加州我是去年6月份在那边短居过，加州确实是非常不错，我也非常喜欢，假如说我要准备买一套房子自住的话，我一定会选择加州。
但是上一期我们有做过一个心理测验，来判断你是投资型客户还是自住型客户。
那么问题就来了，如果你是投资型客户，并不计划在加州长住的话，那么我就要问你有没有100万美金以上的预算？100万美金以下在加州很难选到很好的房子。
为什么会这么高？其实如果你在5到8年前去去加州投资，那么加州买房真的是一个非常好的选择，但是这5到8年以来房价也好，租金也好，加州已经涨得非常高了，目前加州的价格已经是到天花板的位置。
现在再去投资加州，是很不值得的。

比如说旧金山房价已经和纽约不相上下，纽约是什么地方，全球金融中心，我们都知道纽约的房价放眼全球都是数一数二，而现在加州现在的价格已经相差无几。更加吃力不讨好的是加州的租金回报率放在全美都尚属于偏低，差不多只能有3到4个点，准确的来说最好的不过4个点，通常才不过是2到3而已。
接下来，我们再来看一下我们都知道的纽约，如果说您是一位资金非常雄厚的客户，是为了要在纽约拥有一套自己的不动产，我是非常推荐的。
当然纽约我们通常指的是纽约市曼哈顿这样的一个全世界黄金的地段，因为它是全世界第一大的金融中心。
你如果在那边有一套自己的房产的话，这是一件非常保值的事情，而且曼哈顿岛不会再扩张，他没有那么多地皮，土地非常稀缺。
但是想要在纽约有一套自己的房产，你的预算一定要非常的充足。纽约的房价怎么去形容呢？一个studio，你要准备100万美金，你要想买两房，请准备200万美金，如果你要买三房，请你准备300万美金以上。
这是个大概的一个算法，意味着你要多买一个房间需要多100万美元。假如说你在纽约想要买一个2到3房以上的，你要准备300万美金意味着两三千万人民币。

其实对于很多投资型客户而言，并不是说拿不出这么多钱，而是说没必要。尤其是对于初次投资海外、初次投资美国的客户，我的经验还是建议您拿少部分钱，不要花太多的钱放在一个房子里面，先拿出少部分钱去体验美国的购房流程，以及税务税收法律等等一系列的东西。
如果您觉得好再拿剩余的资金去买别的房子也不迟，我们还是应该先入门再慢慢加大投入。我们再来看一下海岸线上还有一个比较热门的州德州，德州现在在市场上的项目也挺多的，德州的价格和加州、纽约比起来的话也不算贵。
我初步看了一下，在德州30万左右能买到一个非常不错的房子。但德州会有一个问题是它的持有成本会比较高，它的房产税很高，整个州的房产税达到了2.5到4之间。
我有个客户，他的房产税在德州是3.5，这是真实的一个情况，所以他每年的持有成本很高。那么整个看下来。
剩下的佛州是一个非常好的选择。

为什么说佛州很适合去投资，首先它的价格非常适中，30-40万美元就能全款买下一套很不错的房产，而且是可以贷款的。另外，从回报率来看，佛州也会比其他州都要高，因为这边的旅游红利特别的好，有奥兰多等出名的旅游胜地，还有各种各样的音乐节，电音节，这边的话回报率可以达到5到8之间，甚至可以在8以上。远远超过全美平均水平。
值得关注的一点是，佛州的房屋增值水平也超过了全美的平均的水平，最新的数据显示全美整体水平是5到7之间，而佛州是可以做到8到10的，基本上是1.5到2倍。

而如果要纵观整个佛州，有一个城市非常引人注目。
这个城市就是迈阿密，迈阿密是佛州最重要的城市之一，它的地理位置和我们深圳非常相似，是一座位于黄金海岸边上的海滨城市，而且他是美国的第二大金融中心。其实很多人提到迈阿密第一反应就是旅游，确实迈阿密有很多的游艇和海滩，但是如果你深入了解迈阿密就会知道，不止是旅游这么简单，迈阿密还是一座金融城市，如果大家能去到迈阿密实地感受一下，你会看到大量的写字楼。
另外迈阿密还有一个特别大的称谓，那就是美洲首都。
为什么这个称呼会给迈阿密而不是纽约或者华盛顿这样更有影响力的城市，其实如果你仔细看一下每周的地图，就会发现迈阿密处于一个承上启下的位置，是南北美洲的一个中心点，再加上航海优势，迈阿密是一个真正能把影响力辐射到全球的新兴城市，我们熟悉的华为等国内的科技公司在迈阿密也有直接的分部，因为可以非常有效的辐射到南美。

最后就是其实大家非常熟悉的属性了，迈阿密是一个旅游度假胜地，这边有全世界最好的邮轮港，全世界前三大的邮轮公司总部都在迈阿密。
不止如此，还有很多关于迈阿密的故事，比如说迈阿密有个称号叫上帝的等候室，意思就是说美国人在老了之后如果想找一个地方来颐养天年也会像国内很多人老以后在三亚买房子一样，选择去迈阿密买房子，因为迈阿密气候空气都很好，很舒服，也有世界上最棒的海滩
说完了这些标签，我们对迈阿密有一个大概的一个印象了，它是金融中心、旅游度假胜地、养老天堂天堂，对吧？
其实还不完全，迈阿密其实是一个非常年轻的城市，它的发展非常类似于我们的深圳，他是在五六十年间才开始蓬勃发展起来的，它整个城市的建设的时间不过是200年。

那么从这个图我们也可以看到，曾经1993年的迈阿密并没有那么多的高楼大厦，但是现在的迈阿密市中心就完全是高楼耸立。走在这个城市感觉和香港和深圳是一样的。
迈阿密他的GDP是和我们北京上海是差不多的。我们都知道北京上海是大城市，而迈阿密的城市大小和北京几乎是一样的。另外值得一提的是迈阿密一个城市的GDP就可以超过泰国，超过新加坡，超过马来西亚，超过很多的东南亚国家，更是是希腊整个国家GDP的1.5倍。

那么它的价格是多少？我们看一下北京，上海香港和纽约，
这些地方的价格是迈阿密的两倍到五倍不等。而迈阿密作为一个全球金融城市，它的城市GDP和我们北京上海是持平的，但是它的价格却还是一个非常洼地的价格，
市中心它的单价折合人民币是5万多，6万不到的样子，5万多6万左右。相当于我们十几年前的深圳。来看一下这三张图。



从大数据来看的话，迈阿密每一年的平均增长是9%左右，而且迈阿密作为一个非常城市化的地方，面临的问题和深圳与香港的一样，在中心区没有地块可以盖，而且迈阿密有一个界限是那就是沼泽地是不能盖房子的，所以迈阿密的土地其实是类似于曼哈顿岛，
它不能够无限扩张，只有这样一些地皮可以开发。当开发完了之后，迈阿密就已经没办法再开发了，你在中心区走在街上用一只手都能数得过来有几家项目正在建，正在卖。那么为什么这么少？真的是因为实在没有地可以用来开发了。这些年迈阿密也被许多亚洲投资者称为小香港。
或许说小香港并不合适，应该说迈阿密是年轻的香港。因为迈阿密和香港有非常多的类似的一些因素，大家可以做一些对比。我们看下这张图图，左边是迈阿密，右边是香港，是非常像的。

迈阿密，也是一个海边城市，它的整个的CBD金融中心全部是沿海的和香港的中环铜锣湾是一样的。接下来我会分享一些在当地的实际体验。左边这个图是从谷歌地图上截取下来的，我为大家标出来了。

右边这个图是我在当地拍的，是轻轨的线路图，因为地质原因迈阿密是不能搭设地铁的，于是他们建设了轻轨来进行城市交通。从它的一个路线图你也可以看到，线路正好是和迈阿密最繁华的区域是重叠的。去坐也是很方便的，不需要钱上去就可以去坐，我第一次去坐的时候，我以为我自己逃票，但是实际上并没有。

我们都知道美国人是很喜欢自己开车的，但是在纽约、曼哈顿，迈阿密这样城市化程度很高的城市，它的交通也非常的繁忙，开车非常的不方便，停车也非常的不方便，所以才会有轨道交通。纽约的交通是24小时不停歇的。
迈阿密的城市非常的舒服，气候非常的好，而且很干净。像我在深圳呆了十几年，我自己认为深圳是非常很好的一个城市了，很干净，但是在迈阿密你一定会感觉到比深圳还要干净。这一些是迈阿密的夜景，你会看到迈阿密非常的繁华。这组图是我在晚上9点半的时候拍的，路上非常的堵，这个时候很多人才刚刚开始下班，很多写字楼里面还是灯火通明。

深圳其实是一个很好的城市，经济特区发展得非常好。但我们深圳同时是一个海滨城市，但是谁会想去大梅沙，没有人会想去。但是如果深圳的经济再加上大梅沙，有一天变成了澳洲的黄金海岸，你觉得深圳是不是一个完美的城市？其实这就是迈阿密就有着比深圳还要好的经济水平，同时有着世界上顶级的海滩，以及它特有的一种度假方式。

最后我再分享一个故事是我的朋友真实的故事。他在迈阿密买了房子，同时他在伦敦，他在上海很多地方都买了房子，我就问他说你在全球买那么多房子，你为什么选择了迈阿密？他说很简单，你有没有发现我在选择这么多城市去做投资和资产配置的时候，我的规律是什么？我就是一定要选择这个国家的金融城市，因为任何一个国家的金融城市都一定是最有保障的。
他说的很接地气，他问我说你见过北京上海伦敦东京新加坡香港纽约这样的城市会出现会倒闭吗？就算发生金融危机，金融城市一定是也是最保值的。
而如果经济鹏飞而金融城市一定是最先起来的，这是他告诉我的原话。所以他说当我选择美国的时候，我一定是选择美国的金融城市，而金融城市纽约我买不起了，所以我当时选择第二大金融城市，因为第二大金融城市迈阿密一定是奔着第一大金融城市去的，他的对标就是纽约，我们看到了纽约的现在就可以看到迈阿密的未来，这就是迈阿密带给所有人和我自己共同的一个想象空间。