美国房产投资攻略04|奥兰多的房子，为什么值得投资？

hello，大家好，首先自我介绍一下，我叫Cassie，任职于美国佛罗里达州本土开发商Magic Development，很高兴能够借助美移这个平台跟大家讲述一下位于佛罗里达州的梦幻之都奥兰多。
可能对于大部分的国人来说，提到美国并不会第一时间就想到佛罗里达。大家一定会想到知名度更高的加州或者纽约，毕竟这也是美国在全球范围内认知度最高的地方。
那么佛罗里达州在哪里呢？佛州位于美国的东南沿海的半岛，东临大西洋，西临墨西哥湾，北部和佐治亚州接壤，整个佛州的占地面积大概是15万平方公里，而佛罗里达这个名词其实也并非源自英语，而是源于西班牙。在1513年的时候，一个西班牙人为了寻找青春泉来到这个地方，并且给这个地方取名叫佛罗里达，意思就是鲜花盛开的地方。
佛罗里达州的海岸线非常长，仅次于阿拉斯加，排在全美第二，而阿拉斯加的海岸线虽然很长，但是却玩不了，因为大家都知道在北边太冷了。而佛州就截然不同了，佛州的气候很好，所有海滩都是白细沙，和我们常见的淤泥海岸或焦岩海岸完全不同，沙滩的沙都是由珊瑚风化而成的，非常适合海边度假。
其实我们国内也有很多的沙滩，但是大家不知道的是其中的沙很多都不是原生的，有不少都是从别的地方运过来的，然后经过人工制成了沙滩。
所以纯天然的沙滩是非常难得的。大家不妨看一下佛州的地图，会发现他是一个长条形的，两边都是海，所以从佛州的任何一个地方去到海边都是非常方便的，最多也不过一个小时左右，所以无论对于谁来说，佛州都是难得的旅游胜地。

而且佛罗里达州是美国真正的阳光之州，每年的光照和气候都非常的好。正是因为其独特的气候成就了佛州别样的产业结构和人口密度。其实美国的版图和中国的版图是很像的，城市分布也差不多，大部分人口也会从内陆往沿海城市流入，就像国内的中西部城市人口也会有往沿海城市流动的趋向，美国也是一样的，沿海城市属于多人口流入的地方。
佛州在100年前的人口排名是33位，但是现在已经超越了纽约州排到了全美第三了，它是美国人口的一匹黑马，发展速度非常的快，而且人口增长了之后，整个佛州的GDP也进入了快速的增长阶段，目前佛州的GDP位于全美第四，它如今的经济体量已经几乎等同于一整个墨西哥。
我前几天看到一个数据，上面显示佛州支柱产业是农业、旅游业，制造业以及航空航天工业。并不是一个只依靠旅游的州，发展得非常全面。

当然佛州之所以吸引人口，有很大的一部分原因是在税收方面，佛州的税收放在全美来看是拥有各种利好的，首先佛州并没有州税，美国是一个联邦制的国家，一般公民交税会缴纳两层，一层是联邦税而第二层就是州税。
但是佛州是没有州税的，所以他的生存压力和生存成本也比其他的州要低一些，同时佛州的企业税和消费税也非常低，只有6%，远远地低于纽约和加州。所以其实佛州的地方政府是很聪明的，他的税率低，但是体量大，最终就造就了非常好的经济。
目前来看，佛州是全球投资客最多的一个周，这是我们的一个数据：

在过去的十年里，佛州一直都是全球投资客投资最多的一个美国州，有很多加拿大人、巴西人和英国人都会选择到佛州置业。因为像加拿大这样的国家，冬天会非常冷，其实就像我们国内很多东北人选择去海南买房一样，其实是选择的一种候鸟的生活方式，对于美洲人也是一样，他们每年冬天就选择到佛州去居住一到两个月。
当然也不止是外国人，美国北部的许多城市人口也会作出一样的选择，比如说芝加哥、休斯顿人就很喜欢在佛州置业。就拿美国总统川普来说，感恩节的时候不也是在白宫宣布了一下，然后第二天全家人都去佛州度假了吗？
那么前面给大家介绍了一下关于佛州的利好，包括佛州的经济产业等各方面的内容，那么这次我们介绍的奥兰多在佛州的什么地方呢？奥兰多位于佛罗里达州的中部，是全世界最著名的旅游度假城市之一，奥兰多这个地方的气候真的可以用万里挑一来形容了，它的阳光四季都非常充足，虽然也会有雨水，但是雨水一般都是下午两点左右的时候，突然来了一朵云，下了不到十分钟就停了，伞都不用带。这一块的地方也确实非常优质，因为往北可能就会让人感觉有一些冷了，而往南则是会感觉稍有些热，奥兰多刚好处在一个中间的位置。
奥兰多的纬度线在北纬28度，其实这个纬度线是一条非常神秘的纬度线，全世界很多著名的文明诞生地都位于这条线上，比如说古巴比伦的空中花园，埃及金字塔的狮身人面像，撒沙拉沙漠的火神，还有远古的玛雅文明，都不约而同的出现在了这条线上。那么这个现象代表了神秘呢？他其实是代表着这是一条非常适合人类生活纬度线，因为只有适宜生存才有诞生文明的基础。而奥兰多占据了如此之好的一个位置，产业发展自然也非常迅速，20世纪60年代的时候奥兰多就成为了迪士尼的选址地，并很快的带动了旅游业的发展，同时他也不声不响的发展了自己的航天工业和制造业，让他逐渐成为了佛州的硅谷。

美国宇航局NASA的发射点就是在奥兰多肯尼迪航空航天中心，也是在奥兰多前不久埃隆马斯克将他的跑车送上了太空，同时全球最大的卫星生产基地也在这里，包括很多中国富豪私人飞机也是在奥兰多生产的。
这些东西在带动产业的同时其实也是很吸引人的，有很多人就会去现场看火箭发射，在现场看真的会比在电视里看震撼许多。
现在奥兰多也在建设一个全美最大的医疗城，主要是偏科研性质的，也吸引了非常多的人才到奥兰多来就业，同时奥兰多也有非常多著名的会议会展中心。2018年的时候就已经超过了拉斯维加斯成为了全美第一。
当然奥兰多最耀眼的还是它的旅游业，之所以大多数人依旧会说奥兰多是旅游之都，实在是因为它的旅游实在是太耀眼了，2017年旅游人口高达7200万，2018年的虽然还没有被官方统计出来，但是绝对是有增加的，媒体预计可能会超过8000万，这是一个什么概念，整个澳大利亚的人口也才仅仅2000多万而已，相当于每年去奥兰多旅游的人数超过了4倍的澳大利亚总人口，这个体量真的是非常大的，对比起国内非常喜欢的东南亚旅游国家泰国的数据也不过是3500万到3800万，奥兰多仅仅一个城市就是泰国这个国家的两倍，大家可以想象一下这是有多可怕了。

为什么会有这么多人，就不得不提到迪士尼了，很多国人提到迪士尼会想到香港的迪士尼乐园和上海的迪尼斯乐园，是的，全球有六个迪士尼乐园，中国有两个，一个在香港，一个在上海，日本东京有一个，巴黎有一个，还有一个在美国的洛杉矶，最后一个就在奥兰多了，奥兰多是第一个迪士尼乐园，也是迪士尼的总部，当然他也是最大的迪士尼乐园。
其他五个迪士尼乐园加起来可能面积都没有这一个那么大，在奥兰多的迪士尼面积相当于整个深圳的罗湖区，一共有四个主题乐园，两个水上乐园。如果去玩的话，我们有算过，如果一天玩八个小时，一个星期玩五天，那也得要两个多月才能全部玩完，所以有人开玩笑说这个地方不应该叫做奥兰多市，而应该叫做迪士尼。

可能在大家提到迪士尼大家的第一反应还是唐老鸭和米老鼠，但是很多人其实并没有关注到迪士尼帝国的实际庞大程度，他的旗下有漫威影业，皮克斯影业等一些列的影视工厂，而上周迪士尼花了731亿美元收购了20世纪福克斯，让原本的好莱坞八大正式变成了好莱坞七大，同时借此它也吞并了20世纪福克斯发展势头正盛的流媒体服务，业内认为迪士尼已经在某种程度上开始对标流媒体巨头网飞。所以我们才会称迪士尼为迪士尼帝国。
在西方人的童年里，迪士尼扮演着非常重要的角色，无论是小时候还是长大了，人生的每一个阶段都想要去迪士尼玩，前段时间闹出过新闻，有西方人将亲人的骨灰带到迪士尼安放，虽然是违规的，但是由此我们也能看出西方对迪士尼的归属感。
另外迪士尼也是一个永远不会玩腻的乐园，因为他的园区是会不断更新的，可能过几年之后全部都不一样了，比如说前年推出的阿凡达主题馆，当时一开园就成为了全球最火的主题馆，很多人排队四五个小时就为了进去体验四分钟到五分钟，然后又重新排队。
而去年他也开了玩具总动员的主题馆，还有星球大战的，他会不断地推出新的产品来丰富他的园区，吸引源源不断的人。
大家可以想一下，这么大的一个园区可以聚集多少的旅游人口。
而这些旅游人口的饮食起居都需要服务和照顾，需要大量的配套设施，所以催发了奥兰德楼市的高速发展，大家不妨看一下奥兰多这边统计的一些数据，这些数据来自第三方机构，在过去的五年时间里，奥兰多累积投资收益是66.4%。而在过去三年里房价涨幅是40.3%

其实给大家看这个数据，并不是说大家如果买了房以后就会涨到一个确切的数值，而是我们能从中看到一个信号，那就是无论是数据机构还是投资客，以及金融学的教授对奥兰多的前景与市场的认可。
一个城市的房地产火爆程度其实从它的转化周期就能够看得出来，一套房子放到市场上，需要多久才能卖掉。大家可以看下这张图：

这是2011年到2018年的一个统计数据，我们选择了几个比较有代表性的城市。大家可以看一下奥兰多在这边的一个水平，它的房屋转化周期是最短的，最多不过78天，远远低于纽约、芝加哥等地。
通过这些数据我们可以看到奥兰多楼市的火爆程度。特别是占据了迪士尼旅游资源的楼市，更是稀缺，我们如果要去投资也一定要选择这样稀缺的物业，那么下一期我们将来介绍一个具体的项目。
欢迎大家收听，下次再见。