移民故事|119. 自由之丘的自由生活——一名自由职业者在日本的买房故事

大家好，我叫丘主，目前居住在日本东京。我是在国内读硕士期间来到日本东京，在东京工业大学读计算机，毕业之后就在东京开始找工作，当时去了日本最大的一家互联网公司Recruit，在搜房平台的产品部门里做工程师，这个搜房平台就很接近于国内的58同城或贝壳网这样的网站。

大约在两年前左右我从公司里辞职独立出来，现在做一些跟it还有房地产相关的自由职业者的工作。今天，我主要从4个方面谈谈我在日本的生活经历。

一、我来日本的经历

我最早是在国内北京邮电大学学理工科，后来通过东京工业大学的英语项目来到东京读硕士，毕业之后就开始在日本找工作，其实在日本理工科的学生，特别是外国人，找工作其实挺容易的，因为日本人才短缺比中国严重，我当时找工作也比较顺利。最后我拿了6家算是比较知名公司的 offer，包括日立，艾森哲，以及日本本土比较有名的企业，像GREE，野村综合研究所，还有日本雅虎，还有最后决定去的这家公司Recruit。

在工作的第三年里正好碰到日本高度人才签证，一个对外国人的优待的签证。在日本要拿到绿卡（永驻许可）是需要10年时间的，但是通过高度人才渠道，最快一年就可以开始申请永驻。永驻审查的过程差不多也要一年左右的时间，所以在我工作的第三就拿到了日本的绿卡，在那之后我也想做一些我自己的事，所以就辞职离开公司，到现在为止都是自由职业者。

其实日本的自由职业者据我了解是不少的，特别像这种我做的像 It方面，还有房地产方面，因为这类工作都是属于不需要一个特别大的团队，如果你的业务如果能形成一个闭环，就可以在业内混的还算比较不错，日本在社会保障方面做得也不错，不管你是在公司上班也好，或者说是你就自由职业也好，社保医保都是有渠道可以交的。

我买房的理由其实跟我做自由职业独立是有一定关系的，在日本买房和国内一样也是需要贷款的，日本的银行在审查你的工作性质及收入的时候，对不同工作性质的贷款条件不一样，比如你是一个自由职业者，那么从银行角度来看，你的收入是没有就是上班族稳定，所以给你贷款条件可能会稍微差一些。

贷款条件包括贷款的额度，贷款利率等。基于这个原因我决定在我成为自由职业者独立之前，先买一套自己的房子，这样我就可以使用上班族贷款的利率，正好当时也拿到日本的绿卡，在日本要做自由职业者的话，绿卡签证基本是必不可少的。如果你有绿卡，贷款条件相对也会比较好一些，特别是大家比较喜欢追求零首付，通过绿卡就可以实现。

二、我为什么选择现在买房？

接下来介绍我买房的经历，我的买房经历可能跟大多数在日本的华人会有一点不一样，因为我原来从事的工作是房地产相关的，在买房之前我其实做了很多的功课。这些功课包括三个方面，第一就是公司的内部是有一些内部数据允许我们员工去查看，这些数据就包括对日本整个房地产的大盘的分析，各种的开发商中介具体的每年每月的销售数据，还有房价的走势，那从中你可以去了解到利于买房的时机。

第二点是我原来的公司它提供给员工的两项小小的员工福利。公司会定期举办考察和学习，对于我们合作的房地产公司或者中介提供的房源。这个时候你就会了解到不同的时期，比如说是面向现在的还是面向未来的开发商的所建造的房源，其实都是很不一样的。有些开发商擅长这种薄利多销，他能压低成本占领中低端的市场。

然后还有些开发商专门做针对于学音乐或者学艺术类学生，建造隔音性非常好的公寓。再或者说是一户建这种小洋楼，一般来说它的开发的规模都不大，一个区最多8~10户左右，我们在参观过程中就可以看到一些比较先进比如把小区和一户建结合起来的案例。

第三点是我们的总编会定期给我们办一些买房的讲座，这种讲座不是面向大众的，而是针对我们内部员工的，告诉我们应该买什么样的房子或者不应该买什么样的房子。学习了这些买房贷款的知识，自己也实地考察一些地段，去看了一些房源之后，最后我就买下了我现在目前在自由之丘住的这套房子。

三、在自住房的生活体验

接下来我买房之后在生活方面的一些体验，我觉得自住房的购买，最需要解决的还是如何提升你生活质量的问题，其次才是有无投资属性。首先就是家居方面的生活质量的提升，在日本它的房地产市场是比较成熟的，类型分别有自住房和出租房及投资房，它内部的装修包括硬装软装，还会提供一些设备，再加上社区的管理。

如果选择租房理论上你可以通过增加你的租金去提升你的生活质量，但是因为你所居住的房子它的类型是不太一样的，包括你在入住之后，你能不能对房子进行一些定制或者改造，比如说你想在墙上钉子，你在出租房显然是不轻易被允许的，但是你在自住房就可以自己决定。

由于房子是自己的，你会更加愿意投资它，可以买一些比较好的电器来提升生活的质量，比如说洗碗机，比如说浴室，干燥剂等。另外还有一点是关于周边环境的一个提升，我来日本搬过3次家，住过4个地方。最早我是住在学校提供的宿舍，在日本东京涩谷旁边两站，这里是一个面向国际留学生的宿舍，在那里住除了去涩谷会相对比较方便一些，去其他地方就不是那么方便。

它周边的商业设施也很少，只有一个很小的超市，旁边是东京大学。后来还搬了两次家，一次是在绿之丘，离我母校比较近的一个小地方，附近的商业设施也比较少，第二次搬到在离我公司比较近的一个老东京的地区，那个地方海拔比较低。最后第三次搬家搬到了我现在买房子的地方叫自由之丘。

接下来重点介绍一下自由之丘这个地方，它属于交通枢纽这样的一个地方，但是它并不像新宿或者涩谷那么的核心，但是它同时还有两条地铁线。

周边的商业设施比较多，首先它是一个东京比较有名的甜品城，这里有很多蛋糕、玛卡龙之类的甜品店，还有一些咖啡店，很多的甜品师都是从欧洲修行过来这里开店的。自由之丘简直是就是购物和吃喝天堂，我当时有做过一个调查，日本有一个美食平台叫Tabelog，类似于中国的大众点评，在日本版的大众点评（Tabelog）上评分超过3.5以上的餐饮类店铺居然有95家都在自由之丘。

我的房子周边的环境也是比较不错的，徒步5分钟之内有3家大型超市，附近有一个比较大的林荫大道，这条道两侧都是樱花树，春天看樱花也很方便。自由之丘这个地方本身的交通也是很便利的，比如从我家到涩谷大约只需12分钟，到横滨站只需要18分钟，30分钟之内是可以到新宿站，40分钟之内可以到时代，基本上东京比较热门的地段涵盖70%左右的地方都只需要30分钟之内可以到达。

还有比较出乎意料的是我在日本买的这套房子其实它的年头非常久，到现在为止这套房子房龄已经有48年了，在国内几乎是不可想象的。但是在日本房子的修缮管理比较到位，在比较黄金的地段这样的房子还是比较多见，但是我自己实际居住的时候并没有感觉到这个房子房龄会带来什么很明显的问题。朋友来家里坐客里我经常让他们猜我家房子的房龄，目前为止还没有能猜中的，基本上大家的估计都是在10年或者20年左右。

这套房子的月供包括按揭加上物业费加上修缮费大约是每个月12万日元左右，比我当时租房会略贵一些，我当时租房是16平每个月的租金将近8万日元，但是我现在住的是一个43平的房子。从面积上来说是当时的两倍多，但是每个月月供的增加数大概只有1.5倍，以上是我在自住房方面的一些生活体验。

四、我所理解的日本房地产市场

日本的房地产跟中国的房地产市场有哪些不同点？首先日本的房地产市场比较成熟，其中有一点体现在日本房地产它的自住房和投资房区分度比较明显。基本上从房子构造，户型分布你可以看出这个房子它建造的时候是用来投资，出租还是用来自住的。我们说的这种自住房和投资用房，不仅仅是在装修上会有一些不同，在整个房子的构造包括管理上也会有不同。

比如说投资房为了尽快回收成本，所以在房屋建材或工艺上都不如自住房，例如房子的隔音性、隔热性，包括抗震性，都会比自住房会差一截。投资房物业管理也比较精简，它基本上只会处理邻里关系纠纷或在布告栏里面贴注意事项，简单的清扫房子周边。自住房的物业上会做的更好，基本上大门口会有管理员窗口，比如你钥匙忘带，包裹需要签收，定期去清理你家里的下水道，定期检查消防设施，会提供一些额外的服务。

第二点差异是日本的房地产收益相对比较稳定，你可以去看它的租金回报率，跟北上广比较相对来说还是比较高的。但是很多人没有注意到的是，日本房地产它本身的隐性成本也比较高，比如买房时的中介费和各种的税费，其次日本公寓房除了正常每个月的按揭之外，还需要交一笔跟国内相比贵很多的物业费。

再有一个叫修缮费，这笔钱是每个业主都必须交的。如果说你想出租房子，你需要交中介费还有广告费，如果你人在国内，你还需要把租房业务委托给一个管理公司，每个月还需要支付相当于租金5%的委托管理费用。

日本房地产它比较成熟也就意味着它的成长性是不高的，它基本上不可能出现像国内这样买了一套房子，然后过5年到10年价格能够翻好几番，日本基本上不存在这样的情况，所以你很难期望说你通过持有某套房子，然后通过炒房的这种形式去获得收益。总体上来说日本的房地产是可以去投资的，但是可能它的整体收益性还有投资的难度，并没有一般的人想象的那么容易。

日本对于出租或者说是买卖房子的法律也是比较健全的，与国内租房市场不同的是日本的法律是比较偏袒租客的，比如说在日本如果租客和你签署了为期两年的租房合同，即使到了两年之后，如果租客想继续租你的房子的话，在没有特殊的理由下你是必须要续租的，也不可以轻易涨房租。

再来说一下国内的投资客，因为我现在自由职业有一部分的工作也是跟房地产相关的，接触到在日本的华人的房产中介和开发商是比较多，我是基于这样的一些经验背景去说。国内的投资客在日本买房大约会分成两大类型，第一是投资型，第二是移民型。这两点我需要把它分开来说，是因为这两种人他本身的投资方式以及购房需求都有明显的不同。

先来讲一下最单纯的投资型投资客。这些投资客购置日本房产的目的单纯是为了投资获益，并不涉及移民或者自住的问题。这种买房方式门槛相对较低一些，主要是由于这两个特点：

1. 投资额度相对比较灵活，从几十万元人民币到上千万人民币不等均可操作，而相比而言移民用的房产投资则至少需要600万元以上的预算(下一段会细说）。

2. 相较自住房而言，有租房的投资房更容易下贷款，只要在日本成立法人、有4~5成左右的首付基本上贷款能批下来。

但是也正因为门槛低这一点，导致这个圈子特别地鱼龙混杂，其中最多的就是100万左右预算的散户。不过实际上这类人普遍看热闹居多、最终买下手的比率很低。

究其原因，主要是因为国内的朋友没有在日本生活过的经历，对日本的国情、法律、地段、房地产行业的套路都知之甚少，主要的信息来源都需要依靠中介。而100万左右的预算从中介的角度来说，实际能赚到的中介费实在是太少了（这还不算只看不买的散户），因此对这些散户的接待成本就低。这也就导致了这些散户最容易碰到两种情况：

* 无法从中介处获得足够的信息，迷迷糊糊地买了房或者被劝退。实际上，对于这一档预算的客户，中介一般只会找新手甚至是实习生来跟你对接，能获得的信息质量可想而知。

* 遇上黑中介被割韭菜。比如，我身边的实例，某个国内的朋友在大阪投资了一套月租为8万日元的房屋，然而房客在接手2个月之后就跑路了，再去招租发现房子最多只能租到4万日元——可想而知是中介用托伪造了一个2倍回报率的房产。

当然，这些单纯的投资型投资客里也有预算300万以上的中、大型散户，这些人群相对来说从中介处获得的有效信息会多很多，此外这些人自身也会比较积极地去各种渠道去了解日本房产信息，因此投资成功的案例相对而言对多一些——当然这不意味着高额预算一定就能成功，完成一次成功的投资是合理的投资预算、靠谱的合作中介、充分的学习研究的综合结果。

再说一下移民型的投资客，他的终极目标是要获得日本国籍或者日本的绿卡，那是怎么样去实现这一点？通过购买一套非常大金额的房子，一般在人民币需要600万人民币以上，通过出租房子或其他一些方式去获益，那么你就可以在日本成立公司成为法人，你就需要以经营公司为名义去申请投资经营签证，如果你房子的收益能够扣除各项税费和经费之后，还满足你在日本最基本的生活，且投资行为有一定的实业性质，那么日本是有比较大的几率给你颁发投资经营签证的。

在这个条件下，如果你持有签证5年以上就可以去申请日本国籍，持有签证10年以上你就可以去申请日本的永驻也就是绿卡。这种投资方式跟前面的投资型有一个非常大的不同点，就是在于你不能通过阶段性的投资，比如说先买一套100万的，再买一套100万的一直买到我有600万的房产为止，一般来说是要求资金要一次性到位。