移民故事|14.新移民这样租房买房不吃亏----澳洲置业指南

大家好，我是郭彦良，目前在布里斯班从事房地产经纪人的工作大约3年。我是在2013年从国内的一家唱片公司离职，来到布里斯班读了一个新闻专业的硕士学位。

实际上进入房地产这个行业也算是一个比较大的转行，以前是解决艺人和观众之间的问题，现在是解决买家和开发商之间的问题，这大约三年以来的时间里接触过很多来自澳大利亚国内外的置业者，所以今天就以昆士兰州，也就是布里斯班和黄金海岸的市场现状，和朋友们分享一下关于新移民在澳洲置业的一些建议。

房产类型

首先，我们先来了解我们在澳洲都会去住哪些类型的房产。

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House

House：独立房这是最常见的了，我了解到很多人喜欢叫别墅，但是到了澳洲发现很多小平房实在是叫不开口，所以我还是选择了独立房这么一个相对中性的词。

独立房不用多说都是有自己的一块土地，工作中接触过300㎡的土地，城里也见过最大的一块地是4个acer，一个英亩相当于4000㎡。不过近几年来新建的独立房基本都是300—500㎡之间的土地比较常见。

比较常见的独立房都是1层到2层，一般3-4个卧室。这样的房产比较大的优势就在于空间比较大，后院种花，养狗都比较合适，家里人口比较多住着也相对宽松。

劣势，就是独立房在打理起来相对要麻烦一些，可能需要更多的时间。比如后院的草坪的除草，定期要在房子的各个位置打药防止虫子尤其是蚂蚁或者一些飞虫进到房间里。定期也要检查屋顶，防止渗水。防虫比较容易理解，除草第一也是为了防止昆虫繁殖，另一方面也是避免草过高，有可能会吸引蛇在附近筑窝，最后渗水这一块会有可能导致房内的骨架变型。澳洲建房一般都是木质的骨架，虽然都是做过防水防虫的处理，但最好要保证安全。

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Townhouse

Townhouse：也就是联排别墅，这类房产在近郊地区这些年开始逐渐躲起来也越来越被大家认可。通常都是一个小社区，多数都是有门禁，一些小区也都配泳池，BBQ的烤肉台子，也有带健身房。优势是：这类房产相对价格会可负担性更高，比较适合首次置业的家庭，一般也都是3房4房较为常见。townhouse的公共设施比如泳池，以及门前的草坪等等都是有物业公司来负责打理的。

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Apartments

Apartments：最后谈谈公寓，我在从事房地产这些年在和国内的客人谈到公寓的时候，往往会发现和国内我们提到的公寓在概念上略有不同。在这我们就把公寓统一称为单元房会更准确。这类房产也是在这几年开始越来越被大家所认可，主要也是因为第一往往都是建在交通便捷的内城区，设施更齐全，装修也更加高级，比较符合大多数尤其是年轻人的一个生活习惯。

这类房子的优势就是交通便利，尤其是在市中心工作的人群，完全可以公交车10多分钟去上班，下楼很近的距离就有超市、餐馆等等。因为都有监控，往往也更安全。

唯一的劣势就是相比之下面积受限，如果家庭人口多，住起来略有不便。不过最近一两年一个趋势，我们看到悉尼出现了越来越多大面积的公寓，随着各个主要城市发展，蔓延到其他城市也只是时间问题了。

这三者对比下来，没有绝对的好或不好，也没有绝对的界限规定澳洲本地人喜欢住什么样的房子。一切决定的条件就是适合不适合，工作到现在，我总结下来可负担性和生活的便利性是最主要的两个因素。

持有成本

除了水电网这类开销，一般有两项费用是我们会涉及到的。

首先就是Citycouncil rate，市政管理费用，布里斯班一般一年不到2000澳元，根据不同的地区略有不同，这笔钱干什么用呢？你住的区社区公园的维护，你每周把垃圾桶推到路边政府开车把垃圾收走产生的垃圾清运和处理费用。这笔费用实际上如果高一些意味着政府对基础设施的建设加强，比如对社区公园的翻新，道路美化等等，最后回馈给住当地居民的也都是更好的生活环境。

如果我们住公寓或者联排别墅，会产生物业费，这在昆州是叫BodyCorp，新州叫StrtaLevy。一般独立房没有这个费用，物业费干什么用的？主要是两块，一个是就是日常的管理费用包括物业管理团队的工资，以及类似公共区域的清洁费用等等，另外一个费用就是sinkfund，直译就是沉没基金也就是大修基金，这个费用呢一般不会动用，主要就是比如泳池、电梯的设备维修更新都是从这个费用里面来出。有一些小开发商喜欢标榜低物业费，而且有不少看起来及其离谱的抵物业费，但实际上有不少小开发商没什么经验，以及建房不是很有经验，往往大修基金用的比较频繁就会大概率导致物业费上涨，反而大开发商会根据以往的经验来提供一个更合理的物业费的开支。其实说这些还是建议大家买房的时候一定要对开发商做一定的了解，不要贪便宜，还是要买好质量的产品。

如果今天我们租房的话，那么租客通常只要支付电费，网费即可。个人建议，自住房的房主，有能力还是要装一个太阳能的设备，这个确实比较省电。我看过自己的电费单，一般家里三个人平均一天也就是3-5澳元左右。

新移民选房关心点

第一，很多客人最希望买的就是House，尤其是对于一些很有噱头的房子最爱，两方面，第一带泳池，第二大土地。

这个路线其实没有错，但是时代在改变，建议买房前实际的考量自己的个人情况后作出取舍。先说泳池，现在看来多数泳池是一个使用频率较低养护费用却很高的设施。多数人家后院的泳池一般也就是5-10米长度，其实扑腾两下就到头了。泳池的打理是一项比较费时费力同时还费电的工作，比如过滤水中杂质的设备要常开这个比较费电，如果房子附近有树还要及时捞树叶。我有朋友家里的泳池，是这样的，他去外地玩儿了俩礼拜泳池绿了，买化学药品把泳池变回来用了接近两个月的时间，中间去送水样跑了很多次，钱也没少花。很多社区一般都用政府的泳池，这些泳池游一次也就几块钱，还配有专业救生员，如果你去健身房，有些健身房也都配备有泳池。

第二方面大的土地也是很多人喜欢的，除了聊起来比较有面子以外，也有很多人看重了未来分割的能力。比如布里斯班的南区近年来就有不少买家买老房子推倒之后分割成两块挣钱。但是这种分割土地实际上是需要有非常专业的业内人员才比较好做，这其中的成本和操作流程如果有朋友有兴趣，我们单开两次可能都不一定能讲完。简单说就是号的townplanner 报da自己找builder基本上干完就是吊一层皮，可能能到手的钱5、6万，我们谈谈不打算分割的房子，就单说大地，带来的就是更多的养护费用，也要看是否有足够的时间来做。

所以建议买房的时候，还是最好能够评估好自己平时的时间分配，是否有足够的时间和精力来做这件工作。

第二，就是华人区，华人区往往是不少移民又爱又恨的一个话题。爱的人是看重生活的方便，在亚超能买到几乎你能想到的所有咱们在国内想要买到的视频和调料，没时间做饭的时候，很多地道的中餐馆要比炸鱼薯条汉堡包要暖胃的多。高房价也是让一些人望而却步的主要原因不喜欢的人也是心存这样的一个想法：希望能够尽快融入澳大利亚当地人的生活，尤其是在意子女住在华人区对于未来语言适应会变慢。对于这个问题大可不必担心，我认识的有子女的朋友即便是在华人区居住，也有不少人周末会去中文学校。考虑到未来家中老人来澳洲的可能性，如果能够住在华人比例比较高的社区，对于老人来说也会比较容易早些融入当地生活环境。有一天早上我路过一个华人区的社区公园，还见到了几个华人老师在打太极拳。

最后，就是学区。尤其是对于年轻移民考虑到子女教育问题，对于学区的重视程度也及其之高。尤其是澳洲私立学校收费不低，如果能够进入评分更高的公立学校对于子女的未来发展也是十分有利。实际上在澳洲为子女申请学校，即便是租房，只要证明住在学校的学区内，也是可以被接受的，。如果我们有长线的投资眼光，在学区内买一套房产，未来可以将房屋对外出租也能收到不错的租金收入，毕竟在澳大利亚有30%多的人口都在租房。

以上几点，在我们看来往往很多人都是有一步到位的想法，实际上一步到位要说对也对。但是国内外环境都有很大的差异，需要我们经过一段时间的生活才能很好的了解怎么买房。所以更大程度上还是建议一步一步来，从小房子逐步的换到比较大的房子。

一些建议

第一，相似价位最好能够买新房，如果是买house，有可能买houseland package自己建房。自己建房实际上也是builder建筑商给提供了相应图纸选择，往往还可以根据自己的需求做出一定的选择，这样的房子在内部的装修等各个方面也是最符合我们买家自己的心意的。

为什么说建议最好买新房呢，大多数的二手房一般也都至少有10年20年左右的房龄才会挂出来出售，那么我们想一下十年前我们的生活方式和现在有多大的改变。所谓上一代的产品放在今天在来继续用或多或少都会有些不同。我们不去考虑过去十年里面原来的房主对房屋的保护，对后院的打理是否到位，只看内部装修的话，可能有很多的东西已经过时了，像我们现在在卖的一些新房，即便是house也都会用到中央空调，厨房从当年的电炉子，还不是电磁炉进化到了甚至有5个火头的燃气灶，好些的开发商都会用miele，博世甚至smeg的欧洲厨具，一般厨房边上的储物间在10年前基本是豪宅才会有的配置，现在也是很常见，也就不用提更大的冰箱空间。

我在这举一个例子，就是厨房的翻新，不算电器，我们只算一个台面和柜子门的更换，我在一家家具店了解过报价至少1.5万澳元左右。我有一个朋友买过一套接近30年的老房子，砖房，说实话很喜欢，但是有一块的翻新花了非常高的价格，因为有石棉。包括我们最长讨论的衣橱的大小，早年间很多房子的衣橱宽度一个人一冬天的衣服都放不下，现在基本都是一整面墙的大小，甚至走入的衣帽间成了标配。而且在买房的时候呢，实际也不用很担心货不对板，首先我们在澳洲买期房，合同中就有规定误差不得超过5%，其次我们现在也看到越来越多的开发商开始利用VR的技术构建样板房，甚至有开发商用一款游戏引擎做了一个软件来做，基本上以前人们会担心的事情，全部都可以通过技术来解决。

第二，公寓文化对居住的改变。实际上公寓越来越被认可也是从悉尼逐渐过来的一个趋势，我们看公寓如果对比下来，交通更方便、游泳池有健身房有BBQ的烤炉还不用自己打理，对于刚刚登陆的年轻家庭可以说是一个非常好的选择。而且在各个城市的内城区也开始越来越多的向国内一样做小区，做生活社区，下楼也有绿地也有儿童游乐设施，超市，餐馆咖啡馆。最后就是谈到可负担性上来，我们看同样65万澳元的预算，今天我到布里斯班的南区，华人区，买house基本就是这种房龄很老的房子了，但是公寓能买在距离市中心1公里的产品，将来我们换大房子的时候，这种house的租金可能也就400-500澳元之间，但是公寓能够渠道600以上，这个差异就相当大了。

我们来看这个差价，刚刚提到的一些华人区的独立房，如果预算在60万上下基本就是这样的。

最后，谈谈对于计划登陆后置业的朋友，可能前期都是要租房。建议对置业买房有一个提前的规划，比如我们说半年到一年，那么就应该经常性的外出走走转转了解这个城市的情况，如果有子女的朋友，可以先查一查各个学校的catchment之后有针对性的找房。

以上就是我希望和朋友们分享的一些内容，谢谢各位。